Yapı Kayıt Belgesi'ni (YKB) alan çoğu kişi imar barışı sürecinin bittiğini düşünür. Elde bir belge vardır, kayıt bedeli ödenmiştir, dosya kapanmış gibi görünür. Oysa YKB sürecin sonu değil, ortasında bir duraktır. Asıl bitiş noktası, tapuda kat mülkiyetinin tesis edildiği an — ve oraya giden yolda gözden kaçan iki ayrı belge daha var.

İmar barışı neydi

3194 sayılı İmar Kanunu'na 2018'de eklenen geçici 16 ncı madde, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıları kayda geçirmek için tek seferlik bir fırsat sunmuştu:

"Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir."

Üç tarih iç içe: yapının 2017 sonundan önce bitmiş olması, başvurunun 2018 Ekim sonuna kadar yapılması, bedelin yıl bitmeden ödenmesi. Başvuru Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ve yetkilendirilen kurumlara yapılıyordu; başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve grubu gibi bilgiler ise Bakanlığın kurduğu Yapı Kayıt Sistemi'ne yapı sahibinin kendi beyanına göre kaydediliyordu.

Kayıt bedeli nasıl hesaplanmıştı

YKB ücretsiz verilmiyordu. Aynı madde bedelin formülünü de veriyor:

"Yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır."

Arsanın emlak vergi değeriyle yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyeti toplanıyor, konutta bunun %3'ü, ticari kullanımda %5'i kayıt bedeli oluyor. Bu hesap artık yeni başvuru için işlemiyor; elindeki YKB'nin geçmişte nasıl fiyatlandığını anlamak isteyen için hâlâ anlamlı.

Kimler kapsam dışı bırakılmıştı

Madde herkesi kapsamıyordu, iki ayrı istisna grubu var. Biri mülkiyet kaynaklı:

"Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz."

Başkasının arsasına dikilmiş bir yapı ya da okul, sağlık ocağı gibi kamu hizmeti için ayrılmış Hazine arazisi üzerindeki bir yapı, imar barışının hiçbir aşamasından faydalanamıyor. Diğeri coğrafi:

"Bu madde hükümleri, 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda uygulanmaz."

Boğaziçi sahil şeridi, İstanbul tarihi yarımada, Gelibolu Tarihi Alanı — bu üç bölgede madde hiç işlemiyor.

Belge kalıcı değil

YKB almış olmak dosyayı temelli kapatmıyor. Madde belgenin geçerliliğini de sınırlıyor:

"Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır."

Bir af değil bu, bir geçiş kaydı. Yapı yıkılıp yeniden yapıldığında ya da kentsel dönüşüme girdiğinde geçerli imar mevzuatı yeniden devreye giriyor, YKB'nin sağladığı muafiyet orada sona eriyor. Peki bu ara dönemde, elde YKB varken, süreç gerçekte nerede bitiyor?

Asıl son adım: kat mülkiyeti tesisi

Çok bağımsız bölümlü bir apartmanda YKB almış olmak dosyayı kapatmıyor. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti henüz kurulmamışsa — imar barışına konu yapılarda sık rastlanan bir durum — tapuda ayrıca kat mülkiyeti tesis edilmesi gerekiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12 nci maddesi bunun ilk şartını koyuyor:

"Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi."

Kritik nokta burada: bu proje binanın fiilen ne olduğunu göstermek zorunda. İmar barışına konu yapı, tanımı gereği ruhsat ekindeki projeden sapmış bir yapı — dolayısıyla tapuya sunulacak mimari proje çoğu zaman sıfırdan, mevcut duruma göre yeniden çizilmek durumunda. Bu proje ilgili idarece onaylanmalı ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzasını taşımalı.

Aynı madde ikinci bir belge daha arıyor:

"Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı."

Yönetim planı ayrı bir belge ve niteliği hukuki, mimari değil — 28 inci madde bunu net koyuyor:

"Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir."

Bu, mimarlık ofisinin üreteceği bir belge değil; ama mimari projeyle eş zamanlı ilerlemesi gerektiği için sürecin avukatla koordineli yürümesi gerekiyor. Proje hazır, yönetim planı eksikse tapu işlemi tamamlanmıyor; yönetim planı hazır, proje fiili durumu yansıtmıyorsa da aynı sonuç.

Sürecin ön koşulunu Bakanlık kendi sık sorulan sorular sayfasında netleştiriyor:

"Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra malikler tam muvafakat ile tapuya müracaat ederek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek."

Tam muvafakat şartı, apartmanın tek bir bağımsız bölümü için YKB alınmış olsa bile geçerli — Bakanlık bunu çatı katına sonradan eklenmiş bağımsız bölümler için ayrıca teyit ediyor:

"Evet, bu yapılar da Yapı Kayıt Belgesi alarak, bütün maliklerin muvafakatı ile kat mülkiyetine geçiş işlemlerine başlayabilecekler."

Yani kat mülkiyeti tesisi tek bir dairenin değil, binanın tamamının işi. Tek bir daire sahibinin talebiyle başlayan bir süreç, pratikte bina genelinde muvafakat toplanmadan ilerlemiyor. Evrak teslimi de bu yüzden iki koldan aynı anda yürüyor: mimar tarafındaki mimari proje, avukat tarafındaki yönetim planı — ikisi tapuya birlikte gidiyor.

Sık yapılan üç hata

YKB'yi sürecin sonu sanmak. Belge yalnızca kaydı gösteriyor; tapuda bağımsız bölüm oluşmuyor, kat mülkiyeti kurulmuyor. Kat mülkiyeti tesis edilmeden ne bağımsız tapu çıkar ne de bina resmen "tamamlanmış" sayılır.

Kat mülkiyetini tek bir daireden başlatabileceğini sanmak. Bakanlık'ın kendi açıklaması net: süreç tam muvafakat ister. Bir dairenin YKB'si olsa bile, kat mülkiyeti tesisi bina genelinin ortak işi.

Eski projenin yeniden kullanılabileceğini sanmak. İmar barışına konu yapı, tanımı gereği ruhsat ekindeki projeden sapmış bir yapı. Tapuya sunulacak mimari proje binanın bugünkü hâlini göstermek zorunda; eski proje bu işi görmüyor.

Kısaca

İmar barışı YKB ile bitmiyor. Belge, kayıtsız veya aykırı bir yapıyı sisteme dahil ediyor ama onu tescilli bir mülke çevirmiyor — bunu yapan, tapuda kurulan kat mülkiyeti. Oraya varmak için de iki ayrı belge gerekiyor: binanın bugünkü hâlini gösteren mimari proje ve bütün malikleri bağlayan yönetim planı. İkisi tamamlanıp tapuya birlikte gidince süreç gerçekten bitiyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; başvuru öncesinde ilgili idareden güncel uygulama esasları teyit edilmelidir.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, geçici 16 ncı madde (Ek: 11/5/2018-7143/16 md.) — mevzuat.gov.tr, güncel konsolide metin.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, R.G. 02.07.1965 tarih ve 12038 sayı. 12 nci madde — kat mülkiyetinin kurulması için istem ve belgeler (mimari proje, yönetim planı); 28 inci madde — yönetim planının niteliği ve bağlayıcılığı.
• T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Sıkça Sorulan Sorular, "8-Kat Mülkiyeti ve Cins Değişikliği" — csb.gov.tr/sss-detay/551.

(Atıf yapılan maddelerin sonraki değişikliklerle güncellenmiş hâli esas alınmıştır.)