Dört ayrı hesap, dört ayrı cevap

Bir projede "metrekare" tek bir büyüklük değil. En az dört ayrı alan hesabı yapılıyor: taban alanı, katlar alanı (emsal), yapı inşaat alanı ve bağımsız bölüm net alanı. Bu dördü farklı şeyleri ölçer, farklı yönetmelik hükümlerine tabidir ve biri için geçerli olan cevap diğerine otomatik olarak taşınmaz.

Avlu ve iç bahçe için sonuç, dördünde de hesap dışında kalmaları. Ancak muafiyetin dayanağı ve şartı her hesapta farklı — ve bir boşluğun imar mevzuatı anlamında avlu mu, iç bahçe mi, yoksa üçüncü bir kategori olan ışıklık mı sayıldığı, ölçü ve tanıma bakılmadan kendiliğinden belli olmuyor.

Tanımlar: avlu, iç bahçe, ışıklık

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde "iç avlu" terimi geçmiyor. Konuşma dilinde "iç avlu" denen boşluk, yönetmeliğin ayrı ayrı tanımladığı üç kategoriden birine girer.

"Avlu: Yapıların bölümleri veya duvarlar tarafından çevrelenen, üstü açık, geleneksel mimaride çeşitli şekillerine rastlanan, kısa kenarı 5.00 metreden az olmayan yapı bölümünü,"

"İç bahçe: Zemin kat veya bodrum kattan başlayıp, boşluğu bina boyunca devam eden, dış cepheyle bitişik olmaksızın, yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, ortak mahallerle irtibatlandırılan, üzeri açık veya şeffaf yapı malzemeleri ile kapatılan, çıkmalar dâhil dar kenarı 3,00 metreden az olmayan bahçeyi,"

Üçüncü kategori ışıklık; amacı avlu ve iç bahçeden farklı, boşluk değil aydınlatma tanımlıyor:

"Işıklık: Binanın ana merdiven evini veya kat sahanlığını veya cephesi olmayan piyesleri aydınlatmak üzere oluşturulan üzeri şeffaf yapı malzemeleriyle kapatılan hacimleri,"

Üç tanım arasındaki farklar küçük görünse de sonucu değiştiriyor:

Bina kütlesinin ortasında kalan, ortak alanlardan girilen, zeminden başlayıp yukarı devam eden bir boşluk iç bahçe tanımına girer; üstünün camla kapatılmış olması bu tanımı bozmaz, tanım kapatılmış hâli de kapsar. Avlu için şart tersine işler: üstü açık olmalıdır, camekânla örtülen bir boşluk avlu tanımından çıkar. Işıklık ise zaten kapalı olmak üzere tanımlanmıştır ve merdiven, sahanlık veya cephesiz piyesin aydınlatılmasına hizmet eder — bir oturma veya yaşam mekânı değildir.

Ölçü eşiği de belirleyici. Kısa kenarı 5.00 metreyi bulmayan bir boşluk avlu sayılmaz; dar kenarı 3,00 metreyi bulmayan bir boşluk iç bahçe sayılmaz. Bu eşiklerin altında kalan küçük boşluklar genellikle ışıklık niteliğindedir ve aşağıdaki cevaplar avlu ile iç bahçeye özgüdür.

Taban alanı (TAKS)

Yönetmeliğin 20 nci maddesi, taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımları sayarken listenin en başına avluyu koyuyor:

"Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,"

Avlu ve iç bahçe taban alanına girmiyor. Muafiyetin şartı ise cümlenin başında: tabii veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki ya da bu seviyenin altındaki boşluklar için tanımlanmış bir istisna. Üst katlarda oluşturulan bir boşluk bu hükmün kapsamı dışındadır.

Katlar alanı, yani emsal (KAKS)

Emsal, katlar alanının parsel alanına oranıdır. Katlar alanı hesabına girmeyen kullanımları düzenleyen 22 nci madde, listeye ilk bentle başlıyor:

"5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,"

Zincir burada kapanıyor: taban alanına girmeyen avlu ve iç bahçe, bu bent üzerinden katlar alanına da girmiyor, dolayısıyla emsal hesabına konu olmuyor. Emsal harici alanların tam listesi için İnşaat alanına girmeyen alanlar yazısına bakılabilir.

Yapı inşaat alanı

Bu hesapta avlu, bir istisna listesine değil, tanımın kendisine yazılmıştır:

"Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını,"

Tanım "ışıklıklar ve avlular hariç" ifadesiyle başlıyor. Burada zemin seviyesi şartı yok; avlu, bulunduğu kat neresi olursa olsun yapı inşaat alanına girmiyor. İç bahçe ise bu tanımda adıyla anılmıyor — devamındaki bentlerde "kat bahçeleri" ifadesi geçiyor, ancak iç bahçenin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği ilgili idarenin uygulamasına bırakılmış bir noktadır.

Bağımsız bölüm net alanı — satış metrekaresi

Satış ve kira ilanlarında konuşulan metrekare çoğunlukla budur. Bu başlık, yukarıdaki üçünden farklı: tanımda avlu adıyla geçmiyor, dolayısıyla cevap açık bir muafiyet hükmüne değil tanımın lafzına dayanıyor.

Tanım şöyle başlıyor:

"Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı"

Aynı tanımın devamı, bir nitelik ölçütü daha veriyor:

"Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez."

İki ifade de avlunun net alana girmemesi yönünde okunuyor: avlu hem bağımsız bölümün içindeki bir boşluk, hem de en az bir cephesi açık bir mekân. Tanımın parantez içindeki ayrıntılı listesinde ışıklık ve galeri boşlukları adıyla sayılmışken avlunun sayılmamış olması, metnin kendi içindeki bir eksikliktir.

Sonucu şu şekilde okumak gerekiyor: avlulu bir bağımsız bölümde net metrekarenin avluyu içermemesi beklenir, ancak bu bir varsayım olarak bırakılmamalı. Sayı, onaylı projedeki alan hesabından ve bağımsız bölüm listesinden teyit edilmelidir — özellikle boşluğun avlu mu, iç bahçe mi, yoksa bir galeri boşluğu mu olduğu belirsizse.

Muafiyet sınırsız değil: %30 tavanı

22 nci maddedeki liste kendi başına çalışmıyor; maddenin ilk cümlesi hesabı 5 inci maddenin sekizinci fıkrasına bağlıyor. O fıkra toplam bir tavan koyuyor:

"22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30'unu aşamaz."

Fıkra, bu tavanın dışında tutulan kalemleri ayrıca sayıyor — yangın merdiveni ve güvenlik holü, kullanıma konu edilmeyen teras çatılar, bahçedeki açık otoparklar gibi. Avlu ve iç bahçe bu istisna listesinde yer almıyor. Dolayısıyla avlunun emsal harici kalması, parseldeki emsal harici alanlar toplamının %30 sınırı içinde kalmasına bağlı. Projede başka emsal harici kullanımlar varsa, avlu bu bütçeyi onlarla paylaşır.

Sık yapılan üç hata

Boşluğu ölçmeden avlu veya iç bahçe saymak. Kısa kenarı 5.00 metrenin, iç bahçede dar kenarı 3,00 metrenin altında kalan boşluk bu tanımlara girmez. Ölçü, tasarımın erken aşamasında kontrol edilmediğinde muafiyet ruhsat incelemesinde kaybolur ve kütle yeniden çizilmek zorunda kalır.

Üst kattaki boşluğa zemin muafiyetini uygulamak. Taban alanı muafiyeti açıkça zemin seviyesi ve altı için yazılmıştır. Üst katta oluşturulan bir boşluğun taban alanı tarafındaki durumu bu hükümle çözülmez. (Yapı inşaat alanı tarafında böyle bir sınır yoktur — iki hesap birbirine karıştırılmamalıdır.)

"Sonra kapatırız" diye düşünmek. Yönetmeliğin 21 inci maddesi buna doğrudan kapıyı kapatıyor:

"Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez."

Emsal dışı bırakılan bir avluyu sonradan kapalı alana çevirip bağımsız bölüm hâline getirmek ve tapuya bu şekilde işletmek mümkün değildir. Aynı mantığın havuz tarafındaki karşılığı için Havuz emsale girer mi? yazısına bakılabilir.

Kısaca

Avlu ve iç bahçe; taban alanına, emsale ve yapı inşaat alanına girmiyor. Bu üçünde muafiyet yönetmelikte adıyla yazılı. Satış metrekaresi anlamındaki bağımsız bölüm net alanında ise avlu adıyla anılmıyor; cevap tanımın lafzından çıkıyor ve onaylı projedeki alan hesabından teyit edilmesi gerekiyor. Işıklık bu dört hesaptan ayrı bir kategori: aydınlatma amaçlı, kapalı ve ölçü eşiği olmayan bir hacimdir; avlu ve iç bahçe için geçerli cevaplar ışıklığa uygulanmaz.

Dört hesap birbirinin kopyası da değil: taban alanı muafiyeti zemin seviyesi şartına, emsal muafiyeti %30 tavanına, avlu sıfatının kendisi ise 5.00 metrelik kısa kenar şartına bağlı.

Pratik sonuç şu: avlu ve iç bahçe, emsal tüketmeden bina içine ışık ve hava getirmenin en verimli yollarından biridir. Bu verimliliğin korunması tanımdaki ölçülere uyulmasına bağlıdır — bu yüzden avlunun boyutu, kütle kararlarının en sonunda değil en başında verilmesi gereken kararlardan biridir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; uygulama imar planı ve ilgili idarenin kendi imar yönetmeliği ek şartlar getirebildiği için proje öncesinde idareden görüş alınması yerinde olur.

Kaynaklar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, R.G. 03.07.2017 tarih ve 30113 sayı (atıf yapılan maddelerin sonraki değişikliklerle güncellenmiş hâli esas alınmıştır):

• 4 üncü madde (Tanımlar) — avlu, iç bahçe, ışıklık, yapı inşaat alanı ve bağımsız bölüm net alanı tanımları
• 5 inci madde, 8 inci fıkra — emsal harici alanların toplamına ilişkin %30 sınırı
• 20 nci madde (Taban alanı) — taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar
• 21 inci madde (Katlar alanı) — katlar alanı hesabı ve emsal harici alanların sonradan emsale konu edilmesi yasağı
• 22 nci madde (Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar)