Yeni İmar Yönetmeliği: Bahçeden Asansöre, Mimari Yaklaşımda Değişenler neler?

Kısaca ne değişti?

1 Temmuz 2026'da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde bir dizi değişiklik yürürlüğe girdi (14 Ocak 2026'daki ilk paketin ardından). Değişiklikler; bahçe kullanımından asansöre, emsal hesabından atıl ofislerin konuta dönüşümüne kadar geniş bir alana dokunuyor. Teknik gibi görünse de sonuçları doğrudan mal sahibini ilgilendiriyor: aynı parselde ne kadar ve nasıl inşa edilebileceğini, projenin değerini ve konforunu etkiliyor.

Aşağıda, bu değişiklikleri iki başlıkta topladık: size ne kazandırıyor ve neye dikkat etmek gerekiyor.

Avantajlar

Bahçede daha fazla tasarım özgürlüğü. Bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzları emsal (inşaat hakkı) hesabına girmiyor. Ancak şartlar dar: bu öğeler bağımsız bölüm ya da bağımsız bölümün eklentisi olmayacak ve yapının taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayacak. Villa projelerinde havuz çoğu zaman tam da konutun eklentisi olarak kurgulandığı için muafiyet her havuza uygulanmıyor. %20'lik oran da pergola ve havuza ayrılmış özel bir kontenjan değil; aynı kapsamdaki diğer bahçe kullanımlarıyla paylaşılan ortak bir tavan. Giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları ise doğrudan kapsam dışına alındı. Ayrıntılar için: Havuz emsale girer mi?

Teras çatı yeniden değerli. Son katın üzerindeki, kullanıma konu olmayan ortak nitelikli teras çatılar emsal dışında, ortak alan olarak değerlendiriliyor. Bu, çatıyı emsal baskısı olmadan yeşil alan ya da ortak sosyal alan olarak düşünmenin önünü açıyor.

Bitkilendirilmiş bir çatı terası ve şehir manzarası — teras çatının ortak alan olarak yeniden değer kazanması

Atıl ofis için bir fırsat penceresi. İmar planında konut hükmü bulunan alanlarda, belirli koşulları sağlayan ofis/büro yapıları konuta dönüştürülebiliyor. Boş duran bir ofis varlığını değerlendirmek isteyenler için gerçek bir imkân — ancak süreli (aşağıya bakın).

Asansör: eşik aynı kaldı, kat sayımı değişti. Dört ve daha fazla katlı binalarda asansör tesisi zorunlu, üç katlılarda asansör yeri bırakılıyor — bu eşikler yeni değil. Asıl değişiklik katın nasıl sayıldığında: artık içinde bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum kat da kat adedine dahil ediliyor (ısı merkezi, kazan dairesi, elektrik odası, su deposu, jeneratör odası gibi teknik hacimler bunun dışında). Bodrumunda depo eklentisi bulunan, üç katlı sanılan bir bina bu sayımla dört kata çıkabiliyor ve asansör yeri bırakmak yetmiyor. Devam eden bazı projeler ise bu yeni sayımdan muaf. Ayrıntılar için: Asansör zorunluluğu: kaç katlı binada asansör?

Modern bir asansör kabini — kat adedi 4 ve üzerindeki binalarda asansör tesisi zorunlu

Dikkat edilmesi gerekenler

Oranlar bir sınır, hediye değil. %20'lik bahçe muafiyeti ya da dönüşümdeki %60'lık konut oranı gibi eşikler aşıldığında muafiyet kalkıyor ve alan yeniden hesaba giriyor. Bu yüzden pergola, havuz ve peyzaj kararlarının tasarımın en başında, hesapla birlikte verilmesi gerekiyor.

"Süs havuzu" ile yüzme havuzu aynı şey değil. Muafiyet, yalnızca yüzme amacı taşımayan, mimariyle bütünleşik, taşıyıcıdan bağımsız havuzlar için geçerli. Tanımın koşulları tutmazsa avantaj da geçerli olmuyor.

Ofis-konut dönüşümü herkes için ve süresiz değil. Parselin imar planında konut hükmü olması, konut oranının sınırı aşmaması ve tadilat ruhsatının yönetmeliğin yayımından itibaren bir yıl içinde alınması gerekiyor. Bu fırsatı değerlendirecekseniz takvim önemli.

Asansör kararı projeyi baştan şekillendirir. Asansör yeri ya da tesisi; plan şeması, çekirdek ve maliyet üzerinde etkili. Sonradan sığdırmaya çalışmak yerine, kat adedi kararıyla birlikte planlamak en sağlıklısı.

Uygulama parselden parsele değişir. Yönetmelik ülke geneli çerçeveyi çizer; ancak imar durumu, plan notları ve belediyenin yorumu her parselde farklı sonuç verebilir. Ruhsat aşamasındaki projelerde hangi hükmün geçerli olduğu da ayrıca kontrol edilmeli. Kısacası, "genel kural" ile "sizin parseliniz" aynı şey olmayabilir.

Sonuç

Bu değişiklikler, doğru okunduğunda kısıt değil fırsat: bahçeyi daha özgür tasarlamak, çatıyı geri kazanmak, atıl bir yapıyı yeniden değerlendirmek mümkün. Ama her fırsatın bir ince ayarı var — ve bu ayarlar projenin en başında, parsel bazında yapılır. Bir projeye başlamadan önce yeni yönetmeliğin sizin parseliniz için tam olarak ne anlama geldiğini birlikte değerlendirmek, hem sürprizleri önler hem de hakkınızı sonuna kadar kullanmanızı sağlar.

Başlık başlık ayrıntılar

Bu yazı genel bir bakış sunuyor. Her başlığın madde bazında ayrıntısı, şartları ve sık yapılan hatalar ayrı yazılarda:

Makale ve Haberler