Kısa cevap

Ofis veya büro amaçlı ruhsatlandırılmış bir yapıda konuta dönüşüm, 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren geçici bir hükümle mümkün hâle geldi. Ancak bu kalıcı bir hak değil, süreli bir pencere: tadilat ruhsatının 1 Temmuz 2027'ye kadar sonuçlandırılması gerekiyor.

Sonuçlandırma şartı başvuru şartı değil. Yani son güne yakın başvurmak yeterli olmuyor.

Hükmün kendisi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne eklenen Geçici Madde 7:

"(1) Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60'ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir."

Şartlar tek tek

1. Alanda konut yapılabilmesi planla mümkün olmalı. Uygulama imar planı kararında, o alanda konut yapılabileceğine ilişkin bir hüküm bulunmalı. Bu hüküm yoksa dönüşüm konusu açılmıyor. Ve bu şart, maddenin yayımı tarihinden önce var olmalı.

2. Yapı ofis veya büro amaçlı ruhsatlı olmalı. Ruhsat düzenlenmiş ve yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni alınmış olmalı. Ruhsatsız veya farklı amaçla ruhsatlı yapılar kapsam dışında.

3. Parselin tamamında konut oranı %60'ı geçmemeli. Bu oran bağımsız bölüm bazında değil, parselin tamamı üzerinden hesaplanıyor. Aynı parselde birden fazla blok varsa hesap hepsini kapsıyor.

4. Süre: 1 yıl, ve sonuçlandırma şartıyla. Madde 1 Temmuz 2026'da yayımlandı; tadilat ruhsatının 1 Temmuz 2027'ye kadar sonuçlandırılmış olması gerekiyor.

Süre şartı neden bu kadar önemli

Kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı; mimari proje revizyonu, gerekiyorsa diğer disiplinlerin projelerinin güncellenmesi, kat malikleriyle ilgili işlemler ve belediye incelemesi anlamına geliyor. Bu adımların toplamı, dosyanın eksiksiz gitmesi hâlinde bile kısa sürmüyor; eksik evrakla geri dönen bir dosya süreci baştan başlatıyor.

Bu tür süreli hükümlerde en sık karşılaşılan durum, sürenin başvuru süresi sanılması. Metin "sonuçlandırmak kaydıyla" diyor. Son aylara bırakılan bir dosyada, belediyeden gelen tek bir eksik bildirimi pencerenin kapanmasına yetebiliyor. Takvimi geriye doğru kurmak — 1 Temmuz 2027'den başlayıp inceleme ve olası revizyon sürelerini düşerek başvuru tarihini belirlemek — bu işte tasarımdan önce yapılması gereken hesap.

Yanlış anlaşılan iki nokta

Bu bir imar planı değişikliği değil. Hüküm, planda zaten konut yapılabileceğine ilişkin karar bulunan alanlar için geçerli. Planında konut hükmü olmayan bir alanda ofisin konuta çevrilmesini sağlamıyor.

%60 bir hedef değil, tavan. Parselin tamamında konut kullanım oranı bu eşiği aşamıyor. Birden fazla bağımsız bölümün dönüştürülmek istendiği yapılarda, hangi bölümlerin dönüşeceği bu tavana göre seçiliyor. Sıralamayı baştan kurmak, sonradan bazı bölümleri kapsam dışında bırakmak zorunda kalmaktan iyi.

Mevcut yapıda esaslı tadilat: ilgili diğer hüküm

Aynı değişiklikle Geçici 3 üncü maddeye eklenen onuncu fıkra da mevcut yapılarla ilgili:

"Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce ilgili mevzuat doğrultusunda yapımı tamamlanıp yapı kullanma izni almış yapılarda, mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa paylarını, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafelerini ihlal etmemek, binanın taşıyıcı sistemini olumsuz etkilememek, ayrıca yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği ile ilgili tedbirlerin alınması kaydıyla yapılacak esaslı tadilat işlemleri, yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilir."

Bu fıkra, yapı kullanma izni almış mevcut yapılarda esaslı tadilatın ruhsat tarihindeki yönetmeliğe göre sonuçlandırılmasına imkân veriyor. Sayılan sınırlar korunduğu ve güncel yangın, deprem, yalıtım ve enerji verimliliği tedbirleri alındığı sürece.

İki hüküm birlikte okunduğunda, mevcut yapı stokuyla ilgili tadilat işlerinde 2026 yazı görece geniş bir alan açmış durumda. Alanın süreli olan kısmı Geçici 7.

İmza duvarı

Kullanım amacı değişikliği kendi başına yürütülebilecek bir işlem değil. Tadilat ruhsatı için mimari proje müellifliği, gerekiyorsa diğer disiplinlerin projeleri ve fenni mesuliyet zinciri gerekiyor. Bu adımlar yasal olarak devredilemez; süreci hızlandıran şey de genellikle dosyanın ilk seferde eksiksiz gitmesi oluyor.

Kontrol adımları

1. Parselin uygulama imar planında konut yapılabileceğine ilişkin hüküm var mı? İmar durumu belgesinden teyit edin.
2. Yapının ruhsatı ofis/büro amaçlı mı, yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni alınmış mı?
3. Parselin tamamında konut kullanım oranını hesaplayın; %60 tavanına göre hangi bağımsız bölümlerin dönüşeceğini belirleyin.
4. Takvimi 1 Temmuz 2027'den geriye kurun; belediye inceleme süresi ve olası revizyon için pay bırakın.
5. Belediyeden yazılı ön görüş alın; özellikle %60 oranının nasıl hesaplanacağı konusunda.

Künye

Bu yazı 8 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete)
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete) — Geçici Madde 7, Geçici Madde 3/(10)

İlgili yazı: Ruhsat Aldım Ama İnşaata Başlamadım · Yeni İmar Yönetmeliği: Bahçeden Asansöre