Sorun
Yapı ruhsatı alınmış, ancak çeşitli sebeplerle inşaata başlanmamış ya da yarım kalmış projeler yaygın. Bu projelerde yeniden ruhsat düzenlenmesi gerektiğinde ortaya şu soru çıkıyor: hangi tarihteki mevzuat uygulanacak?
Aradan geçen sürede yönetmelik değiştiyse bu sorunun cevabı emsal hesabından asansör zorunluluğuna kadar her şeyi etkiliyor. 1 Temmuz 2026 değişikliği bu konuya net bir eşik getirdi.
Kural
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 54 üncü maddesinin beşinci fıkrasına eklenen cümleler:
"Yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken, ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki ilgili mevzuatın, diğer tüm hususlarda yapının ruhsat aldığı tarihteki mevzuatın gerektirdiği tedbirlerin alınması zorunludur. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda ise, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yapıya yeniden ruhsat düzenlenir."
Aynı maddenin on üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırıldı.
Özetle:
| Durum | Uygulanacak mevzuat |
|---|---|
| Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış | Yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği → yürürlükteki mevzuat. Diğer tüm hususlar → ruhsat tarihindeki mevzuat |
| Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış | Tamamen yürürlükteki plan ve mevzuat |
Bu ayrım neyi değiştiriyor
İkinci satıra düşen bir yapı, ruhsat aldığı tarihteki kazanılmış çerçeveyi kaybediyor ve güncel plan ile güncel yönetmeliğe göre yeniden değerlendiriliyor. Aradan geçen sürede plan değiştiyse emsal, TAKS, kat adedi ya da yapı yaklaşma mesafeleri farklı çıkabiliyor. Yönetmelik değiştiyse — örneğin 1 Temmuz 2026'da olduğu gibi kat adedi sayımına bodrum katlar dahil edildiyse — asansör zorunluluğu gibi kalemler de yeni hâline göre uygulanıyor.
Birinci satırdaki yapı ise ikili bir rejimde: güvenlik ve performansa ilişkin başlıklarda güncel mevzuat, geri kalan her şeyde ruhsat tarihindeki mevzuat.
En sık yapılan hata
"İnşaata başlamak" ifadesinin ne anlama geldiği ve nasıl belgelendiği, uygulamada üzerinde en çok tartışılan nokta. İki yıllık süre dolmadan sahada bir şey yapılmış olsa bile, bunun idare nezdinde kayda geçmemiş olması ihtimali var. Yapı ruhsatı sonrası yapılan işlemlerin belgeye bağlanması — temel vizesi, yapı denetim kayıtları, seviye tespitleri — bu eşikte belirleyici hâle geliyor.
Bu yüzden ruhsatı olup bekleyen bir dosyada, iki yıllık sürenin dolmasına yakın yapılacak ilk iş sahaya çıkmak değil, mevcut durumun idare kayıtlarında nasıl göründüğünü tespit etmek oluyor. Sürenin dolmasından sonra yapılan itirazlarda dayanılacak şey, sözlü beyan değil bu kayıtlar.
Mevcut yapılarda esaslı tadilat için ayrı bir imkân
Yeniden ruhsat konusunun yanında, aynı değişiklikle Geçici 3 üncü maddeye eklenen onuncu fıkra da mevcut yapı stokunu ilgilendiriyor: yapı kullanma izni almış yapılarda yapılacak esaslı tadilat işlemleri, belirli sınırlar korunmak kaydıyla yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan Yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabiliyor.
Korunması gereken sınırlar fıkrada sayılıyor: mevcut yapının emsal ve inşaat alanı, kullanım amacı, tadilata konu olmayan bağımsız bölümlerin arsa payları, saçak seviyesi ve yapı yaklaşma mesafeleri ihlal edilmeyecek; taşıyıcı sistem olumsuz etkilenmeyecek. Ayrıca yürürlükteki yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği tedbirleri alınacak.
Yeni asansör kuralından muaf olabilirsiniz
1 Temmuz 2026 değişikliğinin kat adedi sayımına ilişkin kısmı (5/27 ile 34/1 ve 34/8) herkese uygulanmıyor. Geçici 3 üncü maddeye eklenen onbirinci fıkra şu üç grubu kapsam dışında bırakıyor:
- 55 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen belgelerin temini için idareye başvurusu yapılmış yapılar,
- 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar,
- Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış yapılar.
Bekleyen bir dosyanız varsa, yeniden ruhsat sorusunun yanında bu muafiyet kapsamına girip girmediğinizi de kontrol etmek gerekiyor. İkisi birlikte, projenin hangi kurallara tabi olacağını belirliyor.
Kontrol adımları
- Ruhsat tarihini ve bugüne kadar geçen süreyi netleştirin.
- İnşaata başlanmışsa, bunun idare kayıtlarında hangi belgeyle göründüğünü tespit edin.
- Aradan geçen sürede uygulama imar planı değişti mi? İmar durumunu yeniden alın.
- Geçici 3/(11)'deki üç muafiyet şartından birine giriyor musunuz?
- İki yıllık eşiğe yakınsanız, yeniden ruhsat gerekmeden önce mevcut durumu belgelemek en kritik adım.
Ruhsatı olup bekleyen bir dosyada hangi rejime tabi olduğunuzun tespiti, proje revizyonuna başlamadan önce yapılacak iş. Yanlış varsayımla başlanan bir revizyon, çoğu zaman baştan yapılıyor.
Künye
Bu yazı 8 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete) — 54/5, 54/13 (yürürlükten kaldırıldı), Geçici Madde 3/(10)-(11)
İlgili yazı: Asansör Zorunluluğu · Ofis ve Büroyu Konuta Çevirmek