Kısa cevap

Havuzun emsale girip girmediği, havuzun ne tür bir havuz olduğuna ve binayla nasıl ilişkilendiğine bağlı. 1 Temmuz 2026 değişikliğinden sonra ortada tek bir cevap yok, iki ayrı rejim var:

• Bahçede, peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan süs havuzu, belirli şartları taşıyorsa ve oran sınırını aşmıyorsa emsal hesabına girmiyor.
• Bağımsız bölümün eklentisi niteliğindeki havuz bu muafiyetin dışında.

"Havuzum var, emsale girmez" cümlesi bu ayrımı yapmadığı için çoğu zaman yanlış çıkıyor.

Yönetmeliğe giren yeni tanım

1 Temmuz 2026'da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4 üncü maddesine yeni bir bent eklendi:

"Süs havuzu: Suyun farklı formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesi suretiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan, projenin ihtiyaçları doğrultusunda müellif tarafından tasarlanan ve ilgili idaresince uygun görülen şekil ve ebatlarda yapılabilen havuzu,"

Tanımın iki kritik parçası var. Birincisi: yüzme amacıyla kullanılmayan. Yani içine girilen havuz süs havuzu değil. İkincisi: şekil ve ebat için sabit bir sayı verilmemiş; müellif tasarlıyor, idare uygun görüyor. Ölçü tartışması bu yüzden proje bazında yürüyor.

Muafiyetin şartları: üçü birden

5 inci maddenin sekizinci fıkrasına eklenen ibare, emsal harici sayılan alanlara şunu ekliyor:

"...bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları..."

Buradan çıkan şartlar birbirinin alternatifi değil, hepsi birden aranıyor:

1. Bağımsız bölüm olarak düzenlenmemiş olacak ve bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayacak.
2. Yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayacak.
3. Bahçede, peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılmış olacak.

Üçünden biri tutmuyorsa muafiyet yok.

En sık yapılan iki hata

Birincisi: %20'nin havuza ait sanılması. Fıkra "20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları" diyor. Yani bu oran pergola ve süs havuzuna özel bir kontenjan değil, o bentteki kullanımlarla paylaşılan ortak bir tavan. Bahçede o kapsama giren başka düzenlemeler varsa havuza kalan pay küçülüyor. Tasarımda havuzu son kalem olarak eklemek, kotanın çoktan dolmuş olması anlamına gelebiliyor.

İkincisi: eklenti havuzun muaf sanılması. Muafiyetin ilk şartı, havuzun bağımsız bölüm eklentisi olmaması. Villa ya da müstakil konut projelerinde havuz çoğu zaman tam olarak bunun tersi biçimde, konutun eklentisi olarak kurgulanıyor. Bu durumda 5/8'deki muafiyet uygulanmıyor.

Bu iki hatanın ortak sonucu şu oluyor: peyzaj projesi tamamlanıp havuz yerleştirildikten sonra emsal hesabı yeniden yapıldığında alan tavanı aşıyor ve ya havuz küçültülüyor ya da bina alanından feragat ediliyor. Havuz kararı, tasarımın en başında, emsal hesabıyla aynı anda verilmesi gereken kararlardan biri.

Yerel plan hükümleri ayrı bir katman

Ülke geneli yönetmelik tek başına yeterli değil; parselin bağlı olduğu ilçenin plan hükümleri kendi düzenlemesini getirebiliyor.

Örnek olarak Balıkesir Karesi (Merkez) 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı plan hükümlerinin D.39 maddesi, KAKS hesabına dahil edilmeyip %30 emsal harici alana dahil edilecek kalemleri sayarken şunu da listeliyor:

"Ticari amaç içermeyen ortak alan niteliğindeki, çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri ile ortak alan niteliğinde veya bağımsız bölüm eklentisi havuzlar"

Yani Karesi plan hükmünde, ortak alan niteliğindeki veya bağımsız bölüm eklentisi olan havuzlar KAKS'a girmiyor ama %30 emsal harici alan kotasını kullanıyor. Muaf değil, başka bir hesaba yazılıyor.

Ulusal düzenlemenin yeni %20'lik muafiyeti ile yerel plan hükmünün %30'luk emsal harici alan mekanizması farklı şeyler. Somut bir parselde hangisinin nasıl uygulanacağı, ruhsat başvurusundan önce ilgili belediyeden yazılı olarak teyit edilmesi gereken konulardan biri.

Yüzme havuzu ne olacak?

Yeni tanım süs havuzunu tarif ediyor; yüzme amaçlı havuz bu tanımın dışında kalıyor ve dolayısıyla 5/8'e eklenen muafiyetten yararlanmıyor. Açık yüzme havuzlarının taban alanı ve emsal karşısındaki durumu, parselin plan hükümleri ve idarenin uygulaması üzerinden değerlendiriliyor.

Altıeylül plan hükümlerinde ayrıca havuz türleri arasında ölçüye dayalı bir ayrım da yapılmış: süs havuzu, derinliği 50 cm'yi geçmeyen ve peyzaj öğesi olarak kullanılan havuz olarak tanımlanıyor; açık yüzme havuzları için TS 11899 standardına atıf yapılıyor.

Bu, aynı ilde bile tanımların üst üste binebildiğini gösteriyor. Projede hangi tanımın esas alınacağı, bağlı olunan plana göre değişiyor.

Kendi durumunuzu nasıl kontrol edersiniz

1. Havuz yüzme amaçlı mı, değil mi? Cevap "evet"se süs havuzu muafiyetini hesaba katmayın.
2. Havuz projede bağımsız bölümün eklentisi olarak mı kurgulanıyor? Öyleyse 5/8 muafiyeti uygulanmıyor.
3. Havuz taşıyıcı sistemle bütünleşik mi? Bütünleşikse muafiyet yok.
4. Bahçe alanının %20'lik ortak kotasında havuzdan önce başka ne var? Pergola ve 20/8-(b) kapsamındaki kullanımları listeleyin, kalan payı hesaplayın.
5. Parselinizin bağlı olduğu ilçenin plan hükümlerinde havuzla ilgili madde ne diyor? Ulusal muafiyetle çelişiyorsa belediyeden yazılı ön görüş alın.

Havuzun emsal karşısındaki durumu, avan proje aşamasında birkaç dakikada netleşen ama uygulama aşamasında düzeltilmesi pahalı olan konulardan. Tereddüt varsa hesabı çizime başlamadan yaptırmak en ucuz çözüm.

Künye

Bu yazı 8 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete)
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete) — madde 4 (süs havuzu tanımı), 5/8
• Balıkesir İli Karesi İlçesi (Merkez) 1/1000 Ölçekli RUİP Plan Hükümleri, D.39
• Balıkesir İli Altıeylül İlçesi (Merkez) 1/1000 Ölçekli Revizyon ve İlave UİP Plan Hükümleri

İlgili yazı: İnşaat Alanına Girmeyen Alanlar · Yeni İmar Yönetmeliği: Bahçeden Asansöre