Neden önemli
Emsal (KAKS), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler. Bir alanın "emsal harici" sayılması, o alanın bu tavandan düşülmemesi anlamına gelir. Pratikte bu, aynı arsada daha fazla kullanılabilir alan demektir.
Bu yüzden emsal harici listesi, imar mevzuatının en çok tartışılan ve en sık değişen bölümlerinden biri. 1 Temmuz 2026'da liste yeniden genişletildi.
1 Temmuz 2026'da listeye eklenenler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasına, "atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı" ibaresinden sonra gelmek üzere şu ibare eklendi:
", bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleriyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısımları ile giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katın içinde yer alan asma kat döşemesi hizasındaki boşluk, bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan kısımların (baza) üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı veya çakıl gibi malzeme ile kaplı alanlar"
Yani listeye giren kalemler:
| Kalem | Şartı |
|---|---|
| Pergola ve süs havuzları | Bağımsız bölüm/eklenti değil, taşıyıcıyla bütünleşik değil, bahçede peyzaj niteliğinde; 20/8-(b) kullanımlarıyla birlikte bahçe alanının %20'sini geçmeyen kısmı |
| Giriş saçakları | — |
| Bahçe ve istinat duvarları | — |
| Asma kat döşemesi hizasındaki boşluk | Asma katlı zemin katın içinde yer alan |
| Baza üstü alanlar | Gezilemeyen, herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı veya çakıl gibi malzeme ile kaplı |
Dikkat edilecek üç nokta
%20 paylaşımlı bir tavan. Fıkra, pergola ve süs havuzları için 20/8-(b)'deki kullanımlarla "birlikte" bahçe alanının %20'sini işaret ediyor. Bu oran pergola veya havuza ayrılmış özel bir hak değil; aynı kapsamdaki diğer kullanımlarla paylaşılıyor. Bahçe düzenlemesi kalem kalem toplandığında tavanın nerede dolduğu, projenin başında hesaplanması gereken bir şey.
Şartlar kümülatif. "Bağımsız bölüm olmayacak", "eklenti niteliği taşımayacak", "taşıyıcı sistemle bütünleşik olmayacak", "bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde olacak" — bunlar seçenek değil, hepsi birden aranıyor. Villa projelerinde havuzun konutun eklentisi olarak kurgulanması yaygın olduğu için bu muafiyet çoğu kez uygulanamıyor.
Baza üstü alanlar için "kullanılmama" şartı var. Baza üstünde gezilebilen bir teras düzenlenirse muafiyet ortadan kalkıyor. Muafiyeti ayakta tutan şey, alanın herhangi bir kullanıma konu olmaması.
Umumi binalarda ortak alan
Aynı değişiklikle 22 nci maddeye de bir fıkra eklendi:
"(2) 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde; tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan binalarda yer alıp müşterek kullanıma açık olan ve ticari amaç içermeyen; çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark, son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatı emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilir."
Buradaki belirleyici ölçüt ticari amaç içermemek ve müşterek kullanıma açık olmak. Aynı mekân ticari amaçla kullanıldığında değerlendirme değişiyor.
Yerel plan hükümleri: ikinci katman
Ülke geneli yönetmelik çerçeveyi çiziyor, ancak parselin bağlı olduğu ilçenin plan hükümleri kendi emsal harici düzenlemesini getirebiliyor. Balıkesir Karesi (Merkez) plan hükümlerinin D.39 maddesi buna örnek: bazı kalemleri KAKS hesabına dahil etmiyor ama %30 emsal harici alana dahil ediyor. Sayılan kalemler arasında ticari amaç içermeyen ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri, ortak alan niteliğinde veya bağımsız bölüm eklentisi havuzlar, tamamen toprak altında kalan bodrum katlar ve depo amaçlı eklentiler, balkonlar, kat bahçe ve terasları, merdiven evi ile bina giriş holleri yer alıyor.
Aynı maddede bodrum kat eklentileri için de oranlar veriliyor: konut kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının %10'unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm brüt alanının %50'sini aşmayan depo amaçlı eklentiler emsal harici; fazlası %30 emsal harici alana dahil ediliyor.
Sonuç olarak bir alanın emsale girip girmediği tek bir metne bakılarak cevaplanmıyor: önce yönetmelik, sonra parselin plan hükümleri, sonra idarenin uygulaması.
Kontrol listesi
- Muafiyet iddia edilen her kalemi tek tek yazın ve karşısına dayandığı fıkrayı koyun.
- Pergola ve süs havuzu için bahçe alanının %20'lik ortak tavanını hesaplayın; 20/8-(b) kapsamındaki diğer kullanımları da bu hesaba dahil edin.
- Kalemin bağımsız bölüm veya eklenti niteliği taşıyıp taşımadığını netleştirin.
- Parselin bağlı olduğu ilçenin plan hükümlerinde emsal maddesini okuyun; yerel bir %30 emsal harici alan mekanizması varsa hesabı ona göre kurun.
- Ruhsat öncesinde belediyeden yazılı ön görüş alın. Emsal hesabındaki bir yanlış, ruhsat aşamasında değil, yapı kullanma izni aşamasında ortaya çıkarsa çok daha pahalıya mal oluyor.
Künye
Bu yazı 8 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete) — 5/8, 22/2
- Balıkesir İli Karesi İlçesi (Merkez) 1/1000 Ölçekli RUİP Plan Hükümleri, D.39
İlgili yazı: Havuz Emsale Girer mi? · TAKS Planda Belirtilmemişse