Sorun

İmar durumu belgesinde TAKS (taban alanı kat sayısı) her zaman yazmıyor. Bu durumda sık düşülen varsayım, taban alanının yalnızca yapı yaklaşma mesafeleriyle sınırlı olduğu ve aradaki alanın serbestçe kullanılabileceği yönünde.

Bu varsayım yanlış. TAKS verilmemiş olması bir boşluk değil; yönetmelik bu durumun ne olacağını ayrıca düzenliyor. Ve bu düzenleme 1 Temmuz 2026'da yeniden yazıldı.

Hükmün güncel hâli

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5 inci maddesinin altıncı fıkrası, 1 Temmuz 2026'da tamamen değiştirildi:

"(6) Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40'ı geçemez. KAKS verilmeyen parsellerde, 20 nci maddenin üçüncü fıkrası ve 21 inci maddenin dördüncü fıkrasına göre %40'ı geçmemek üzere yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedinin çarpılması sonucu bulunan KAKS değeri içerisinde kalmak ve TAKS %60'ı geçmemek şartıyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır. Yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde de, TAKS %60'ı geçmemek şartıyla, yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır."

Üç ayrı durum

Fıkra tek bir kural değil, üç senaryo tanımlıyor:

1. Ayrık veya blok nizam, planda TAKS açıkça belirlenmemiş. TAKS %40'ı geçemez. Buradaki %40 bir varsayılan değer değil, bir tavan.

2. KAKS verilmeyen parseller. Önce bir KAKS değeri hesaplanıyor: 20 nci maddenin üçüncü fıkrası ve 21 inci maddenin dördüncü fıkrasına göre, %40'ı geçmemek üzere yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan taban alanı ile kat adedi çarpılıyor. Uygulama, bu şekilde bulunan KAKS değeri içinde kalmak ve TAKS %60'ı geçmemek şartıyla, yapı yaklaşma mesafelerine göre yapılıyor.

3. Yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS verilmiş, TAKS verilmemiş parseller. TAKS %60'ı geçmemek şartıyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılıyor.

En sık yapılan hata

Karışıklık genellikle %40 ile %60'ın hangi durumda geçerli olduğunun ayrılmamasından çıkıyor. İki oran birbirinin alternatifi değil; farklı senaryolara ait ve bir kısmı hesabın ara adımında, bir kısmı sonuç kontrolünde kullanılıyor.

İkinci sık hata, yapı yaklaşma mesafelerinin tek başına belirleyici sanılması. Mesafelerden çıkan alan, uygulanabilir taban alanının üst sınırını verir; ancak TAKS tavanı bunun altında kalıyorsa geçerli olan TAKS'tır.

Bu hatanın maliyeti genellikle avan proje aşamasında değil, ruhsat incelemesinde ortaya çıkıyor: taban alanı fazla çıkan projede kütle küçültülüyor, bu da plan şemasını ve çoğu zaman kat planlarını yeniden çizmeyi gerektiriyor.

Fizibilite hesabı yapılırken TAKS'ın planda yazmaması, "kısıt yok" diye değil, "kısıt yönetmelikten geliyor" diye okunmalı.

Yerel plan hükümleri ne diyor

Ülke geneli yönetmelik çerçeveyi çiziyor, ancak parselin bağlı olduğu ilçenin plan hükümleri kendi düzenlemesini getirebiliyor: tevhid ve ifraz şartları, ada bazlı uygulama zorunlulukları, kademelendirme kuralları ve kotlandırma esasları taban alanını dolaylı olarak etkiliyor.

Örneğin Karesi (Merkez) plan hükümlerinde, yapı adası içerisindeki farklı yollardan cephe alan ara parsellerin tevhid edilebileceği, kot farkı kademelendirmeyi gerektirdiğinde kademelendirmenin ada orta çizgisinden yapılacağı, tevhid sonrasında oluşacak yapının bina oturumunu belirlemeye Mimari Estetik Komisyonu uygun görüşüyle belediye encümeninin yetkili olduğu düzenleniyor.

Yani taban alanı, yalnızca bir orandan değil; oran, mesafe, ada içi yapılaşma durumu ve idarenin takdiri birlikte okunarak çıkıyor.

Kontrol adımları

1. İmar durumu belgesinde TAKS ve KAKS alanlarının hangisinin dolu, hangisinin boş olduğunu tespit edin. Hesap buradan başlıyor.
2. Nizamı belirleyin: ayrık, blok ya da bitişik. Fıkra ayrık ve blok nizam için yazılmış.
3. Yukarıdaki üç senaryodan hangisine düştüğünüzü netleştirin; %40 mı %60 mı geçerli, karar burada veriliyor.
4. Yapı yaklaşma mesafelerinden çıkan taban alanını hesaplayın ve TAKS tavanıyla karşılaştırın; küçük olan geçerli.
5. Parselin bağlı olduğu ilçenin plan hükümlerinde tevhid, kademelendirme ve ada bazlı uygulama maddelerini okuyun.
6. Fizibilite hesabını bu adımlar bittikten sonra yapın. Arsa alımı öncesi yapılan kaba hesaplarda en sık atlanan kalem TAKS tavanı oluyor.

Künye

Bu yazı 8 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan mevzuata göre hazırlanmıştır.

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete)
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete) — 5/6
• Balıkesir İli Karesi İlçesi (Merkez) 1/1000 Ölçekli RUİP Plan Hükümleri, D.38

İlgili yazı: İnşaat Alanına Girmeyen Alanlar · Metraj Hesabı Nasıl Yapılır