Soru

Yan yana iki dükkân var. İkisi de aynı kişinin, aradaki duvar kaldırılıp tek bir mekân olarak kullanılacak. Belediyeye gidildiğinde beklenen tek bir işyeri açma ve çalışma ruhsatı; çıkan cevap çoğu zaman "her bağımsız bölüm için ayrı ruhsat" oluyor.

Bu cevap keyfî değil, ama tam da doğru değil. Yönetmelik tek ruhsata izin veriyor; izni bir koşula bağlıyor ve o koşul çoğu başvuruda sanıldığı yerde takılmıyor.

Kural nerede yazıyor

İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik'in 10 uncu maddesi, konuyu doğrudan düzenliyor:

"Adresi ve işleticisi aynı olan ve birden fazla faaliyet konusu bulunan işyerlerine, ana faaliyet dalı esas alınarak tek ruhsat düzenlenir. Talî faaliyet konuları ruhsatta ayrıca belirtilir.

Aynı adreste bulunsa bile ana faaliyet konusu veya işletmecisi farklı olan işyerlerine ayrı ayrı ruhsat düzenlenir."

İki cümle, iki ayrı yön veriyor. Tek ruhsat için adres ve işletmeci aynı olacak. Bu ikisi sağlanıyorsa faaliyetlerin farklı olması engel değil: ana faaliyet esas alınır, diğerleri talî faaliyet olarak aynı ruhsatta gösterilir. Buna karşılık aynı adreste olmak tek başına yetmiyor — işletmeci ya da ana faaliyet farklıysa ruhsat yine ayrı düzenleniyor.

Asıl takılan yer: "aynı adres"

Uygulamada başvurular genellikle işletmeci koşulunda değil, adres koşulunda takılıyor. Çünkü iki bağımsız bölüm, aynı binada ve yan yana olsa bile hukuken aynı adres sayılmıyor.

Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik, adresi bileşenlerine ayırırken dış kapı numarasının yanına iç kapı numarasını da koyuyor ve şunu belirtiyor:

"Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda iç kapı numarasının, varsa site ve blok adının bulunması zorunludur."

Aynı yönetmeliğin 31 inci maddesi, apartman, resmî bina, otel ve iş hanı gibi birden fazla bağımsız bölüm içeren binalarda iç kapıların nasıl numaralanacağını ayrıca düzenliyor. Sonuç şu: her bağımsız bölümün kendi iç kapı numarası var, iç kapı numarası da adresin bir bileşeni. Dolayısıyla iki bağımsız bölüm, iki farklı adrestir.

10 uncu maddedeki "adresi aynı olan" şartı bu yüzden sağlanmıyor. Belediyenin ayrı ruhsat istemesinin arkasındaki teknik gerekçe de burası.

Kalıcı çözüm: iki bağımsız bölümü bire indirmek

Adres koşulu, adres değişmeden sağlanamaz. Adresin değişmesi için de bağımsız bölüm sayısının değişmesi gerekir — yani iki bağımsız bölümün tapuda ve projede tek bağımsız bölüm hâline gelmesi.

Bu işlem, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımına göre esaslı tadilat:

"Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.)"

Tanım "bağımsız bölüm sayısını değiştiren işlemler" diyor; iki bölümü birleştirmek tam olarak budur. Parantez içindeki cümle de sonucu peşinen söylüyor: esaslı tadilat ruhsata tabi. Yönetmeliğin 58 inci maddesi bunu tekrar ediyor ve ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınmasını zorunlu tutuyor; tadilat projelerinin ilgili idarece mühürlenip imzalanacağını da aynı madde düzenliyor.

Yani sıra şu: önce mimari tadilat projesi ve yapı ruhsatı, sonra kat mülkiyetinin ve tapunun güncellenmesi, en sonunda tek adres üzerinden tek işyeri ruhsatı. Ters sıra çalışmıyor — duvarı kaldırıp sonra tek ruhsat istemek, ortada hâlâ iki bağımsız bölüm olduğu için sonuç vermiyor.

Kat malikleri tarafı: kimin rızası gerekiyor?

Burada yaygın bir tereddüt var: "Bütün apartmanı ikna etmem mi gerekecek?" Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19 uncu maddesi bu soruyu iki ayrı duruma bölüyor.

Ortak yerlere dokunuluyorsa eşik yüksek:

"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz."

Ancak yan yana iki bağımsız bölümün arasındaki duvar ortak yer değil. Aynı maddenin devamı bu durumu ayrıca düzenliyor:

"Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."

Birbirine bitişik iki bağımsız bölümün bağlantılı yerinde yapılacak değişiklik için, o iki bölümün maliklerinin ortak rızası yeterli. Beşte dörtlük çoğunluk aranmıyor. İki bölüm de aynı kişiye aitse bu koşul zaten sağlanmış oluyor.

Değişmeyen sınır ise şu: yapılacak müdahale anayapıya zarar verecek nitelikte olamaz. Taşıyıcı sisteme dokunan bir birleştirme, kat maliklerinin rızasıyla da mümkün hâle gelmiyor. Kaldırılacak duvarın taşıyıcı olup olmadığı bu yüzden projenin ilk sorusudur, son sorusu değil.

Kullanım amacı ayrı bir mesele

Birleştirme ile kullanım amacı birbirine karıştırılıyor. Bağımsız bölüm tapuda mesken görünüyorsa, orada işyeri açmak ayrı bir izin meselesi. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24 üncü maddesi, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar, lokanta, pastane, imalathane, dükkân, galeri ve benzeri yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile açılabileceğini söylüyor. Aynı madde, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı kurulmasını doğrudan yasaklıyor; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında tutuluyor.

Ruhsat Yönetmeliği'nin 5 inci maddesi de aynı şartı işyeri açma tarafından tekrar ediyor ve bir ayrım ekliyor: tapuda iş yeri olarak görünen yerlerde umuma açık istirahat ve eğlence yeri açılması durumunda, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa kat maliklerinin oy çokluğu ile aldığı karar aranıyor.

Özetle mesken için oybirliği, tapuda işyeri görünen yerde umuma açık eğlence yeri için oy çokluğu. Kullanım amacı değişikliğinin proje tarafı için Ofis ve büroların konuta dönüşümü yazısı da aynı mantığın tersten örneği.

Her müdahale ruhsat gerektirmiyor

Karşı taraftaki hata da yaygın: her iç değişiklik için ruhsat aranacağı varsayımı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59 uncu maddesi, ruhsata tabi olmayan işleri sayıyor — basit tamir ve tadiller, bölme duvar, duvar kaplamaları, pencere değişimi ve benzerleri. Madde 2022'de eklenen bir cümleyle şunu da kapsama almış durumda: iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değil.

Ayrım net: bağımsız bölüm sayısını, alanını veya kullanım amacını değiştiren iş esaslı tadilattır ve ruhsat ister. İç düzeni yeniden kurgulayan, taşıyıcıya ve yangın güvenliğine dokunmayan iş istemez.

Yangın raporunda gözden kaçan kolaylık

Birden fazla işyerinin bir arada bulunduğu iş hanı, çarşı ve benzeri yerlerde her işyerinin ayrı ayrı itfaiye raporu alması gerektiği sanılıyor. Ruhsat Yönetmeliği'nin 5 inci maddesine 2012'de eklenen fıkra bunun aksini söylüyor: bu binalarda yangına karşı gerekli önlemlerin alındığını gösteren itfaiye raporu bina yönetimi tarafından alınır ve yapıda değişiklik olmadığı sürece buralardaki işyerleri için ayrıca münferit itfaiye raporu aranmaz.

Kritik kayıt, cümlenin sonunda: yangın tedbirlerini etkileyecek şekilde yapıda değişiklik yapılırsa, yalnızca değişiklik yapılan işyerinden münferit rapor istenir. İki bağımsız bölümü birleştiren bir tadilat çoğu zaman tam olarak bu kapsama girer.

Sık yapılan üç hata

"Aynı kişinin olması yeter." Yetmiyor. 10 uncu madde adres ve işletmeci koşullarını birlikte arıyor; mülkiyetin tek elde olması adres koşulunu sağlamıyor.

Sırayı ters kurmak. Önce duvarı kaldırıp sonra ruhsatı düzeltmeye çalışmak, hem esaslı tadilatı ruhsatsız yapmış olmak hem de kayıtlarda hâlâ iki bağımsız bölüm bulunduğu için başvurunun karşılıksız kalması anlamına geliyor.

Ruhsatı tek belge sanmak. Süreç tek imza değil, birbirine bağlı üç kayıt: yapı ruhsatı (tadilat), kat mülkiyeti ve tapu, işyeri açma ve çalışma ruhsatı. Biri güncellenmeden sonraki adım tamamlanmıyor. Ruhsat sonrası zamanlamanın kendi kuralları için Ruhsat alındı, inşaata başlanmadı yazısına bakılabilir.

Kısaca

Tek ruhsat mümkün, ama "iki dükkânı birleştirdim" demekle olmuyor. Yönetmeliğin aradığı şey tek adres; tek adres de ancak iki bağımsız bölüm projede ve tapuda tek bağımsız bölüm hâline geldiğinde ortaya çıkıyor. Bu da ruhsata tabi bir esaslı tadilat.

İyi haber, kat mülkiyeti tarafının sanıldığı kadar zor olmaması: bitişik iki bölümün bağlantılı yerinde yapılacak değişiklik için o iki malikin ortak rızası yeterli. Zor olan kısım hukuki değil teknik — kaldırılacak duvarın taşıyıcı olup olmadığı ve müdahalenin anayapıya zarar verip vermeyeceği. Bu da ancak projeye bakılarak söylenebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; belediyelerin uygulama esasları değişebildiği için başvuru öncesinde ilgili idareden görüş alınması yerinde olur.

Kaynaklar

• İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik, R.G. 10.08.2005 tarih ve 25902 sayı (2005/9207 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı). 5 inci madde — işyerlerinde aranacak genel şartlar; 10 uncu madde — birden fazla faaliyet konusu bulunan işyerleri.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, R.G. 02.07.1965 tarih ve 12038 sayı. 19 uncu madde — anagayrimenkulün bakımı ve bağımsız bölümlerde onarım/tesis izni; 24 üncü madde — bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin kısıtlamalar.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, R.G. 03.07.2017 tarih ve 30113 sayı. 4 üncü madde (Tanımlar) — esaslı tadilat tanımı; 58 inci madde (Esaslı tadilat); 59 uncu madde (Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler).
• Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik, R.G. 31.07.2006 tarih ve 26245 sayı. 4 üncü madde (Tanımlar) — adres bileşenleri; 31 inci madde — apartman, resmî bina, otel ve iş hanlarının iç kapılarının numaralanması.

(Atıf yapılan maddelerin sonraki değişikliklerle güncellenmiş hâli esas alınmıştır.)